Protejarea drepturilor chiriașilor - ce ar trebui să știe proprietarul?

Cumpărăm imobile din ce în ce mai des în scopuri de investiții și de închiriat. Deseori, principala activitate a întreprinderii este închirierea de apartamente. În calitate de proprietar, dorim să ne reglementăm favorabil drepturile. Cu toate acestea, situația chiriașului este protejată de dispoziții legale - nu numai cele cuprinse în partea din Codul civil referitoare la contractul de închiriere, ci și în Legea privind protecția drepturilor chiriașilor, resursele de locuințe ale comunei și modificarea Legii civile Cod (în continuare: "Legea privind protecția drepturilor chiriașilor "). Ce ar trebui să știe un proprietar atunci când închiriază o locuință? Care sunt puterile sale? Ce nu poate fi reglementat în mod liber în contractul de închiriere? Cum funcționează exact protecția drepturilor chiriașilor? Veți afla citind acest articol!

Protecția legală a drepturilor chiriașilor - încheierea contractului și depozit

Ca și în cazul reglementărilor de cod, Legea privind protecția drepturilor chiriașilor indică faptul că un contract pentru utilizarea plătită a unei locuințe poate fi încheiat pe o perioadă fixă ​​sau nedeterminată..

Încheierea contractului de închiriere poate depinde de faptul că chiriașul plătește un depozit care să asigure acoperirea chiriei datorate locatorului în ziua eliberării sediului..

Depozitul nu poate depăși de douăsprezece ori chiria lunară pentru incintă, calculată în funcție de rata de închiriere aplicabilă la data contractului de închiriere. Returnarea depozitului indexat se face în suma egală cu produsul chiriei lunare aplicabile la data returnării depozitului și cu suma chiriei acceptate la încasarea acesteia, dar într-o sumă nu mai mică decât depozitul încasat. Este supus returnării în termen de o lună de la data golirii localului sau a dobândirii proprietății acestuia de către chiriaș, după deducerea creanțelor proprietarului pentru închirierea localului.. Depozitul nu poate depăși de 12 ori chiria lunară și trebuie returnat în termen de o lună de la data eliberării apartamentului.

Obligațiile proprietarului în temeiul legii

Proprietarul este obligat să asigure funcționarea eficientă a instalațiilor și dispozitivelor existente legate de clădire, permițând chiriașului să utilizeze apă, combustibili gazoși și lichizi, căldură, electricitate, ascensoare pentru pasageri și alte instalații și dispozitive care constituie echipamentul localului și clădire specificată în reglementări separate..

Protecția drepturilor chiriașilor prevede că, în cazul închirierii unui apartament care a fost eliberat de actualul chiriaș, proprietarul este obligat să înlocuiască elementele complet uzate ale echipamentului localului. Vezi si

  • Ipoteca inversă - este o idee bună?
  • Divorțul - când și ce consecințe are?
  • Strângerea de fonduri publice - cum să colectați bani și să nu încălcați legea?

Obligațiile proprietarului includ în special:

  • menținerea în stare adecvată, ordine și curățenie a spațiilor și echipamentelor clădirii utilizate pentru uz comun al locuitorilor și a împrejurimilor sale;
  • repararea clădirii, localurilor și echipamentelor menționate la punctul 1 și restabilirea clădirii avariate la starea sa anterioară, indiferent de motive, totuși, chiriașul este obligat să acopere pierderile cauzate din culpa sa;
  • reparații ale spațiilor, reparații sau înlocuire a instalațiilor și a elementelor echipamentelor tehnice în domeniul de aplicare care nu împovără chiriașul, în special:
  • repararea și înlocuirea instalațiilor interne: apă, gaz și apă caldă - fără fitinguri și accesorii, precum și repararea și înlocuirea sistemului de canalizare intern, încălzire centrală cu radiatoare, instalație electrică, antenă colectivă - cu excepția fitingurilor,
  • înlocuirea sobelor de încălzire, a tâmplăriei de ferestre și uși, a pardoselilor, a pardoselilor, precum și a tencuielilor.

Atât obligațiile proprietarului descrise mai sus, cât și obligațiile chiriașului menționate mai jos pot fi reglementate separat în contractul de închiriere.

Obligațiile chiriașului în temeiul legii

Locatarul este obligat să întrețină spațiile și încăperile pentru care are dreptul, în condiții tehnice, igienice și sanitare corespunzătoare, așa cum se specifică în reglementări separate, și să respecte ordinea casei. De asemenea, chiriașul este obligat să aibă grijă de părțile din clădire destinate uzului comun, cum ar fi ascensoare pentru pasageri, scări, coridoare, încăperi de jgheaburi, alte încăperi utilitare și împrejurimile clădirii și să le protejeze împotriva deteriorării sau devastării.. Locatarul este obligat să aibă grijă atât de spații, cât și de spațiile comune. De asemenea, este obligat să respecte ordinul gospodăriei, care poate fi specificat, de exemplu, în reglementările create de proprietar.

Locatarul este responsabil pentru reparații și întreținere:

  • pardoseli, pardoseli, ceramică, sticlă și alte acoperiri de perete;
  • ferestre și uși;
  • mobilier încorporat, inclusiv înlocuirea acestuia;
  • unități de bucătărie, bucătării și încălzitoare de apă (gaz, electric și cărbune), încălzitoare de apă, căzi de baie, tăvi de duș, vase de toaletă, chiuvete și chiuvete cu sifoane, baterii și robinete și alte aparate sanitare cu care este dotat spațiul, inclusiv înlocuirea acestora;
  • echipamente de instalare electrică și securitate, cu excepția înlocuirii cablurilor și a echipamentelor de antenă colectivă;
  • cuptoare de cărbune și depozitare, inclusiv înlocuirea pieselor uzate;
  • încălzire centrală la etaj și, dacă nu a fost instalată pe cheltuiala locatorului, de asemenea, înlocuirea acesteia;
  • conductele de drenaj ale instalațiilor sanitare până la coloanele colective, inclusiv îndepărtarea imediată a obstrucției acestora;
  • alte elemente ale echipamentului localurilor și încăperilor aparținând:
    • vopsirea sau tapetarea și repararea deteriorării tencuielii la pereți și tavan,
    • vopsirea ușilor și ferestrelor, mobilier încorporat, bucătărie, aparate sanitare și de încălzire.

Înainte de a preda locația locatarilor, părțile ar trebui să întocmească un raport în care vor specifica starea tehnică și gradul de uzură al instalațiilor și echipamentelor amplasate în acestea. Protocolul va sta la baza decontărilor la returnarea localului. Locatarul poate introduce îmbunătățiri în incintă numai cu acordul proprietarului și pe baza unui acord scris care specifică modul de decontare în acest cont.

După încheierea contractului de închiriere și golirea localului, chiriașul este obligat să reînnoiască localul și să efectueze reparații care îl incriminează, precum și să returneze proprietarului echivalentul elementelor uzate ale echipamentului tehnic (a patra liniuță a calculul de mai sus), care se aflau în incintă în momentul predării chiriașului. În cazul în care chiriașul a înlocuit unele elemente ale acestui echipament în timpul perioadei de închiriere, acesta are dreptul la o rambursare a sumei corespunzătoare diferenței de valoare dintre condiția existentă în ziua în care a fost preluat localul și în ziua în care a fost gol. Sumele datorate sunt calculate la prețurile în vigoare la data decontării. Locatarul ar trebui să înlocuiască elementele complet uzate ale echipamentelor tehnice, dar el are dreptul la o rambursare a diferenței de valoare a acestora în raport cu gradul de uzură la predarea localului. Proprietarul poate solicita eliminarea îmbunătățirilor introduse de chiriaș cu încălcarea procedurii de consimțământ și restabilirea stării anterioare, dacă acest lucru nu afectează substanța localului sau poate păstra îmbunătățirile cu restituirea valorii lor ținând cont de gradul de uzură la data golirii localului.. Consimțământul proprietarului este necesar pentru a face îmbunătățiri. Reprezintă proprietarului să păstreze sau să elimine îmbunătățirile aduse cu încălcarea unei astfel de proceduri.

Protecția drepturilor chiriașilor și creșterea chiriei

Proprietarul poate crește chiria sau alte taxe pentru utilizarea localului, notificând suma curentă a acestuia, cel târziu la sfârșitul lunii calendaristice, cu o perioadă de preaviz de 3 luni, cu excepția cazului în care părțile convin asupra unei perioade mai lungi. în contract. Încetarea trebuie făcută în scris, sub durerea nulității. O creștere a chiriei este posibilă numai cu perioada de preaviz, care este de 3 luni. Creșterea trebuie făcută în scris - în caz contrar, este invalidă. Statutar protecția drepturilor chiriașilor indică faptul că o creștere a valorii chiriei sau a altor taxe pentru utilizarea localului pe an depășește sau are loc de la un nivel mai mare de 3% din valoarea de reconstrucție a spațiilor, poate avea loc în cazuri justificate, și anume:

  • dacă proprietarul nu câștigă venituri din chirie sau alte taxe pentru utilizarea localului la un nivel care asigură acoperirea cheltuielilor legate de întreținerea localului, precum și asigurarea returnării capitalului și profitului - atunci creșterea care permite realizarea acestui lucru nivelul este considerat justificat, cu condiția să se încadreze în următoarele limite:
    • rentabilitate anuală a capitalului la un nivel nu mai mare de:
      • 1,5% din cheltuielile suportate de proprietar pentru construcția sau cumpărarea spațiilor sau
      • 10% din cheltuielile suportate de proprietar pentru îmbunătățirea permanentă a spațiilor existente, sporind valoarea sa de utilizare,

- până la recuperarea lor completă;

    • profit echitabil,
  • o creștere a chiriei sau a altor taxe pentru utilizarea localului în sumă care nu depășește într-un anumit an calendaristic indicele anual mediu de creștere a prețurilor bunurilor și serviciilor de consum în total în anul calendaristic precedent se consideră justificată. Indicele mediu anual al prețului anual al bunurilor și serviciilor de consum în total în anul calendaristic precedent este anunțat sub forma unei comunicări a președintelui Oficiului Central de Statistică în Jurnalul Oficial al Republicii Polonia "Monitor Polski ".

La cererea scrisă a chiriașului, proprietarul, în termen de 14 zile de la data primirii acestei cereri, în condițiile nulității majorării, va prezenta în scris motivul majorării și calculul acesteia.

În termen de 2 luni de la data încetării chiriei, chiriașul poate:

  • refuzați în scris să acceptați majorarea cu efectul încetării raportului juridic pe baza căruia locatarul ocupă sediul, la expirarea perioadei de preaviz sau
  • contestă majorarea prin depunerea unui proces la instanță pentru a stabili că majorarea este nejustificată sau justificată, dar într-o sumă diferită. Dovedirea faptului că majorarea este justificată revine proprietarului.

Locatarul are la dispoziție 2 luni pentru a refuza recunoașterea majorării - rezultatul este rezilierea contractului de închiriere. Creșterea chiriei sau a altor taxe pentru utilizarea spațiilor, cu excepția taxelor independente de proprietar, nu poate fi făcută mai frecvent decât la fiecare 6 luni. Termenul limită începe de la data la care creșterea intră în vigoare. În cazul unei creșteri a taxelor dincolo de controlul proprietarului, acesta este obligat să furnizeze chiriașului o listă scrisă a taxelor împreună cu motivul creșterii acestora.. Creșterea poate fi făcută nu mai mult de o dată la șase luni!

Încetarea contractului de închiriere în sensul legii

În cazul în care chiriașul este îndreptățit să folosească localul contra plată, proprietarul poate înceta relația juridică numai din motivele specificate în actul privind protecția drepturilor chiriașilor. Rezilierea trebuie făcută în scris, în condiții de nulitate și trebuie specificată motivul. Contractul de închiriere pentru un apartament poate fi reziliat numai din motivele specificate în actul privind protecția drepturilor chiriașilor și la datele indicate în acesta. Aceste reglementări nu pot fi modificate în contract. Dispozițiile contractuale conflictuale sunt nevalide, iar rezilierea efectuată pe baza lor este ineficientă.

Protecția drepturilor chiriașilor prevede că nu mai târziu de o lună înainte, la sfârșitul unei luni calendaristice, proprietarul poate înceta relația juridică în cazul în care chiriașul:

  • în ciuda unei reamintiri scrise, el continuă să folosească localurile într-o manieră neconformă cu contractul sau contrară utilizării intenționate a acestuia sau neglijând îndatoririle sale, permițând să se producă daune sau distrugând dispozitivele destinate utilizării comune de către rezidenți sau încălcând flagrant sau persistent comandă internă, folosind alte sedii sau
  • este în întârziere cu plata chiriei sau a altor taxe pentru utilizarea spațiilor pentru cel puțin trei perioade de plată complete, în ciuda notificării în scris cu privire la intenția de a înceta relația juridică și a numirii unei perioade lunare suplimentare pentru plata creanțelor restante și curente , sau
  • închiriat, subînchiriat sau predat pentru utilizarea gratuită a localului sau a unei părți a acestuia fără acordul scris al proprietarului sau
  • folosește o proprietate care necesită golire datorită necesității demolării sau renovării clădirii.

Nu mai târziu de șase luni în avans, la sfârșitul lunii calendaristice, proprietarul poate rezilia raportul juridic dacă intenționează să locuiască în incinta care îi aparține, dacă chiriașul are dreptul la sediul în care poate locui în condiții ca și cum ar fi primit un apartament de schimb sau dacă proprietarul îi va oferi un apartament de schimb. Suma chiriei și a taxelor, cu excepția taxelor care nu depind de proprietar, trebuie să țină seama de raportul dintre suprafața și echipamentul localului de înlocuire față de locurile eliberate..

Nu mai târziu de 3 ani înainte, la sfârșitul lunii calendaristice, proprietarul poate rezilia raportul juridic al chiriașului dacă intenționează să locuiască în incinta care îi aparține și nu îi oferă un apartament de înlocuire, iar chiriașul nu este îndreptățită la sediu.

În cazul în care chiriașul este o persoană a cărei vârstă în ziua primirii notificării de încetare este mai mare de 75 de ani și care, după expirarea termenului, nu va avea un titlu legal pentru un alt apartament în care poate locui și nu există persoanele care sunt obligate să-i plătească întreținerea, rezilierea intră în vigoare numai la moartea locatarului.

Rezumat - protecția drepturilor chiriașilor

Statutar protecția drepturilor chiriașilor Interferă puternic cu libertatea de a încheia contracte de închiriere pentru spații rezidențiale. Nu putem schimba totul în contract. De exemplu, nu putem interfera cu motivele și durata notificării. Există, de asemenea, reguli stricte pentru creșterea salariilor. Pe de altă parte, dacă vrem să atribuim chiriașului obligații mai mari în ceea ce privește îngrijirea spațiilor - trebuie să includem prevederi corespunzătoare în contract. Merită să ne amintim și să luăm în considerare acest risc atunci când conducem o afacere pe baza închirierii unui apartament. Vă recomandăm: pierderea drepturilor de către un angajat ca motiv al rezilierii contractului

Lasă Un Comentariu

Please enter your comment!
Please enter your name here