Este rentabil cumpărarea unui apartament de închiriat? Partea financiară a investiției și întregul proces în 10 pași

Am dedicat o parte din anul trecut unui proiect complet nou - cumpărarea și renovarea unui apartament de închiriat în Varșovia. Am promis un text despre latura financiară a acestei investiții. Pe scurt: este profitabil să cumperi un apartament de închiriat??

De ce am investit într-un apartament de închiriat?

V-am descris deja de unde a venit ideea de a investi în imobiliare. Mai jos dezvolt tema. Au existat mai multe motive:

  • Căutăm în mod activ noi oportunități de investiții cu MM și gândurile noastre revin în mod regulat la investițiile imobiliare. Este o piață pe care o cunoaștem destul de bine și doar „simțim”. După cum știți, de aproape 7 ani conducem împreună birouri de colaborare sub marca COPOINT - o companie care operează pe piața de închiriere de proprietăți de birouri. Acest lucru ne oferă o bază solidă și ceva experiență.
  • Imobilul este o formă de investiție relativ stabilă și profitabilă. Personal, îmi plac investițiile, unde am simțul agenției și nu așteapt doar pasiv dezvoltarea situației (chiar și investițiile în acțiuni).
  • Visez să fiu un nomad digital, iar venitul din închirierea de bunuri imobiliare este una dintre formele disponibile de venit pasiv, ceea ce mă face independent de o anumită locație și îmi oferă posibilitatea de a lucra teoretic oriunde.
  • De asemenea, tratăm investițiile în proprietăți imobiliare ca pe o formă de siguranță pentru pensionare și ne gândim la aceasta într-o perspectivă pe termen foarte lung.

Cât costă să cumperi un apartament de închiriat în Varșovia?

Veți găsi o mulțime de informații despre închirierea investițiilor de apartamente pe Internet. Începând cu cum să căutați un apartament, cum să îl pregătiți pentru închiriere, unde să căutați chiriași, cum să decontați întreaga investiție. Cu toate acestea, nicăieri nu am găsit un studiu de caz complet - o descriere completă a cât costă cumpărarea unui apartament de închiriat.

Apartamentul cumpărat este situat în Varșovia, lângă Galeria Mokotów și așa-numitul Mordor - cel mai mare grup de clădiri de birouri din afara centrului orașului. Apartamentul în sine are aproximativ 37 de metri, două camere cu bucătărie și baie separate, este situat la etajul 3 al unui bloc cu lift. Din păcate, nu există balcon, ci un subsol destul de mare și un loc de parcare sub bloc (închiriat de la cooperativă). Aceasta este o proprietate aftermarket care necesită renovare. Nu le-am cumpărat la un preț extrem de mic, ci la un preț foarte avantajos (pentru această locație) de 265 mii. zloti. Am planificat să cheltuim aproximativ 15 mii. zloti.

Iată lista completă a costurilor de cumpărare a unui apartament:

  • plat 265.000 RON
  • impozit pe tranzacțiile de drept civil 5.300 RON
  • onorariu notarial, cereri judiciare, extrase 2.482 RON
  • renovare și echipamente aproximativ 13.000 RON
  • taxe fixe (până la închiriere): închiriați 1.120 RON + media RON 160

Căutam noi înșine apartamentul, fără participarea unei agenții (fără comision de agent, care este de obicei 2% din valoarea proprietății) și pe baza experienței noastre. În prezent, piața imobiliară din Varșovia este destul de fierbinte. Cererea mare forțează o ofertă mare, o mulțime de blocuri noi sunt construite în întreaga capitală, am impresia că aproape fiecare bucată de verdeață este în curs de dezvoltare. Piața fierbinte este, de asemenea, caracterizată de prețuri ridicate, atât pentru cumpărare, cât și pentru închiriere ulterioară. Desigur, îmi amintesc perfect balonul imobiliar din 2007, dar comparând datele pe termen lung, valoarea imobilelor crește treptat într-un termen foarte lung. Nu sunt în niciun caz un analist de piață, acestea sunt doar observațiile mele personale.

Am ales locația absolut nu întâmplător. Am știut imediat că a noastră chiriaș model va exista cineva ca noi, în urmă cu doar câțiva ani - un singur sau un cuplu care lucrează în clădirile de birouri din apropiere (unde obișnuiam să lucrăm noi înșine). Nu am vizat nici elevii, nici familiile cu copii. O astfel de presupunere, plus cunoașterea zonei, ne-a permis să înțelegem perfect nevoile viitorului nostru chiriaș.

Credit sau numerar?

Inițial, am planificat să folosim parțial un împrumut în proporție de 200.000 RON (împrumut) + restul - numerar. Condițiile pentru obținerea unui credit ipotecar nu sunt la fel de atractive acum ca și acum 5 ani, dar sunt în continuare relativ cei mai ieftini bani de pe piață. Într-o simulare foarte simplificată și cu chiria preconizată de 2.000 RON (inclusiv taxe), acest lucru ne-ar permite să câștigăm un venit lunar de 500 RON (1.000 RON este rata împrumutului + costuri fixe de 500 RON). În cele din urmă, procedura de creditare a fost foarte lungă, așa că am renunțat și am finanțat totul din fonduri proprii.

Cumpărarea unui apartament de închiriat este profitabilă și când va răsplăti??

Dacă îmi investesc banii într-o companie, mă aștept la o rată adecvată de rentabilitate și profitabilitate a investiției. Aceasta înseamnă că număr exact când vor reveni fondurile investite la mine și voi începe să câștig. Nu urmez o filozofie similară atunci când cumpăr imobiliare!

Înțeleg că întrebările „când se întoarce” sunt firești, dar pentru mine, investiția în imobiliare este doar parțial o modalitate de a câștiga și, în mare măsură, o metodă de alocare a banilor economisiți bine. Aceasta este cea mai importantă diferență de raționament. Venitul pasiv pe care îl obțin în fiecare lună este, desigur, extrem de important, deoarece îmi reînnoiește resursele financiare. În câteva zeci de ani, când ne vom retrage, apartamentul va fi, de asemenea, garanția noastră financiară.

Atunci când cumpărăm un apartament, ne-am asumat un venit lunar de 1.800 - 2.100 RON. După renovare și o examinare și mai detaliată a situației actuale din zonă, am decis că este posibil să se obțină o sumă mai mare. Am pus suma de 2.500 RON în reclamă, suma finală pe care am obținut-o este 2400 RON pentru întreg. Întregul lucru înseamnă că ne-am decis taxă forfetară - chiriașul nostru plătește o sumă prestabilită, iar toate celelalte cheltuieli legate de apartament, inclusiv utilitățile, sunt de partea noastră (este descris precis în contract). Această metodă de contabilitate simplifică semnificativ formalitățile. Nu este nevoie să transferați utilități către chiriaș și nu este nevoie să efectuați facturarea detaliată - nu știu despre dvs., dar urăsc sistemul de prognoză versus consum. ;)

Componentele chiriei (lunar) sunt:

  • chirie către cooperativa RON 380
  • utilități aproximativ 160 RON
  • internet 15 RON (timp de 1 an)
  • asigurare 350 RON pe an
  • impozit pe proprietate 133 RON pe an
  • impozit pe venit 0 RON (amortizare plus costuri de funcționare)
  • venitul nostru este de aproximativ 1.800 RON

Simplificând facturile, vă puteți asuma în siguranță rata anuală de rentabilitate este de aproximativ 8%. Acesta este un rezultat care nu este posibil pentru niciun depozit sau altă investiție cu un grad comparabil de risc.

Probleme fiscale - amortizare

Venitul pe care îl obținem din închiriere nu este singurul beneficiu financiar pe care îl avem. De asemenea, ar trebui să vă amintiți despre posibil depreciere. Nu vreau să scriu despre complexitățile fiscale aici, nu este subiectul meu preferat. În orice caz, apartamentul nostru folosește cea mai mare amortizare posibilă de 10%. Mai simplu spus, amortizarea este posibilitatea includerii în costurile companiei a valorii apartamentului timp de 10 ani de la cumpărare. Evident, un astfel de cost scade taxele plătite = profit suplimentar. Mai multe informații (inclusiv reglementările care tocmai s-au modificat) pot fi găsite aici. De aceea, închirierea unui apartament ca parte a activității de afaceri este mai profitabilă.

Probleme fiscale - impozitul pe venitul din închiriere

Apartamentul a fost cumpărat ca parte a activității comerciale, ceea ce înseamnă că o factură este emisă în mod normal și trimisă chiriașului (fără TVA, este o vânzare neterminată). Dezavantajul este că nu putem folosi așa-numitul o sumă forfetară, adică un impozit mai mic de 8,5% și plătim impozitul în aceeași sumă și formă ca și pentru alte venituri (19%). Mai multe informații despre taxe în contextul închirierii pot fi găsite aici.

Cum a arătat întregul proces de cumpărare a apartamentelor, pas cu pas?

1. Adunarea de cunoștințe și informații. Deși am avut deja o oarecare experiență pe piață, am petrecut mult timp antrenându-ne. Vârsta internetului nu poate fi supraestimată - am urmărit filme, am citit articole de pe blog, am ascultat podcast-uri, am citit cărți. Toate acestea pentru a învăța (pe cât posibil) din greșelile altora. Nu fiecare informație s-a dovedit a fi valoroasă, a durat și o perioadă de timp pentru a separa pleava, dar fiecare minut a meritat. Între timp am consultat și un consilier fiscal înregistrat, să căutăm modalități suplimentare de optimizare a impozitelor cu o investiție mare, ținând cont de celelalte activități profesionale ale noastre.

2. Am găsit apartamentul potrivit căutând portaluri online - am decis să-l cumpărăm aproape imediat. Decizie rapidă era important, dacă am ezita, a doua zi apartamentul va găsi un alt cumpărător (domnul care l-a privit a decis și el).

3. Am semnat contract preliminar - nu am decis asupra unui formular notarial, fiind conștienți de risc (vânzătorul s-ar putea retrage). Am plătit 10% din valoarea apartamentului ca. depozit - înseamnă că, dacă am retrage plata anticipată, vom pierde, dacă vânzătorul s-ar retrage, ar trebui să ne plătească dublul sumei.

4. Am lansat procedura de creditare în bancă - așa cum sa dovedit mai târziu și așa cum am descris deja - fără rezultat, pentru că am renunțat la asta după ceva timp. Am semnat contractul preliminar în decembrie, vânzătorul urmând să ne predea apartamentul până la sfârșitul lunii mai. În cele din urmă, am semnat un contract de vânzare imobiliară în iunie (data primirii noului apartament a fost extinsă vânzătorului), dar nu am cauzat probleme.

5. În iulie a început renovare, Am descris detaliile cărora, printre altele, AICI. Pe măsură ce am făcut singuri unele lucruri și am folosit o echipă prietenoasă, totul s-a schimbat, iar apartamentul a fost echipat și gata de colectat doar în septembrie.

6. În același timp, a trebuit să completăm pe toată lumea formalitățile necesare:

  • transferați utilitățile (electricitate, gaz, apă) și notați contoare în prealabil
  • depuneți documente într-o asociație de locuințe (inclusiv problema semnării unui contract pentru un loc de parcare)
  • completează și depune documentația la Primărie (impozitul pe bunuri imobiliare)
  • raportați achiziționarea unui apartament unui contabil

7. Pregătirea anunțului de închiriere - sesiune foto și descriere. Fotografiile bune (dar nu distorsionate) sunt extrem de importante, efectele sesiunii noastre (incluzând o listă detaliată și evaluarea echipamentului) ar putea fi deja văzute în textul Cum aranjezi un apartament de închiriat? 10 sfaturi practice, interiorul meu după o metamorfoză și costuri inițiale. La început, am postat anunțul pe Facebook-ul meu privat și, după cum sa dovedit, a fost suficient. Câteva zile mai târziu, câteva persoane m-au contactat, inclusiv fata drăguță care ne-a închiriat apartamentul de la începutul lunii noiembrie.

8. Semnarea unui contract cu chiriașul. S-au scris multe despre cum să te protejezi în cazul unui chiriaș necinstit și mulți cititori m-au avertizat și în comentarii. Cu toate acestea, am crezut că va fi bine și, bateți pe buton, deocamdată! Inițial, ne-am propus să semnăm asa numitul contracte de închiriere ocazionale, dar s-a dovedit (greșeala noastră, nu citisem până acum!) că, dacă închiriam un apartament ca parte a activității noastre comerciale, nu este posibil un contract de închiriere ocazional. Deși sunt avocat, nu am vrut să redescopăr roata la semnarea contractului - am folosit pachetul de contract de la Locator (îl puteți obține gratuit la abonarea la newsletter, l-am simplificat puțin pentru nevoile noastre). În general, întregul blog este o adevărată mină de informații - o recomand.

9. Semnarea protocolului de predare paralel cu contractul este un punct extrem de important. Oferă un sentiment mai mare de securitate atât nouă, cât și chiriașilor. Desigur, este de asemenea important să notez contoare, să introduceți numărul de chei transferate etc. Și aici am folosit șablonul Locatorului.

10. Prima lună a contractului de închiriere a funcționat fără probleme majore. Depozitul (4.000 RON) și prima chirie au fost primite imediat. Am avut de rezolvat câteva probleme minore: la cererea chiriașului, am cumpărat o comodă suplimentară, s-a dovedit că cineva de la parter ascultă tare la televizor noaptea - din fericire, s-a încheiat cu o bucată de hârtie o cerere. Avem un contract semnat pentru un an, până acum totul rulează fără nicio întrerupere sau defecțiuni și practic nu trebuie să ne ocupăm deloc de investiția noastră.

Atât pentru partea financiară. Sunt conștient de faptul că există multe alte probleme de tratat în acest domeniu. Dacă aveți întrebări, nu ezitați să întrebați, voi încerca să răspund la toate.

Rareori îmi cer acest lucru, dar aș fi foarte recunoscător pentru distribuirea acestei postări, dacă vi se pare utilă, desigur. Vă mulțumesc foarte mult anticipat! 

Lasă Un Comentariu

Please enter your comment!
Please enter your name here